房地產(chǎn)信托醞釀轉(zhuǎn)型基金化或成主導(dǎo)
來(lái)源： 蘇信理財(cái) 時(shí)間：2012-01-04
房地產(chǎn)信托產(chǎn)品正在悄然轉(zhuǎn)型，而基金化成為轉(zhuǎn)型的方向。
隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，房?jī)r(jià)下行壓力加大。而去年以來(lái)發(fā)行火爆的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品也面臨越來(lái)越大的兌付壓力。在此局面下，監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)加強(qiáng)了監(jiān)管，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行量呈下降態(tài)勢(shì)。很多信托公司出于風(fēng)險(xiǎn)控制因素的考慮放慢了發(fā)行節(jié)奏，也有一些公司在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上做文章，發(fā)行基金化的產(chǎn)品成為房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)展方向之一。
記者從平安信托獲悉，在傳統(tǒng)項(xiàng)目型房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，目前平安信托首創(chuàng)基金化運(yùn)作模式，推出國(guó)內(nèi)首款全功能房地產(chǎn)(信托)基金產(chǎn)品——“睿石”系列全功能房地產(chǎn)(信托)基金。該產(chǎn)品開創(chuàng)性地運(yùn)用了資產(chǎn)配置模式，通過股權(quán)合作和債權(quán)融資等方式投資到房地產(chǎn)相關(guān)市場(chǎng)，以最大程度降低投資單一項(xiàng)目型信托計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)記者了解，“睿石”系列全功能房地產(chǎn)(信托)基金類似于REITs，但相比REITs，平安“睿石”不僅可投資于房地產(chǎn)實(shí)業(yè)領(lǐng)域，同時(shí)又可投資于資本市場(chǎng)上房地產(chǎn)相關(guān)的金融產(chǎn)品。在實(shí)業(yè)領(lǐng)域，“睿石”可以以股權(quán)、債權(quán)、夾層融資或其他形式直接進(jìn)入待投資項(xiàng)目；在資本(金融)市場(chǎng)，“睿石”可以購(gòu)買房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的債券、可轉(zhuǎn)債及其他金融工具。平安信托可根據(jù)市場(chǎng)變化情況進(jìn)行主動(dòng)管理，根據(jù)相應(yīng)的投資策略將資金投放到不同的項(xiàng)目，為投資人分散風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造收益。
來(lái)自信托業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年三季度末，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)余額達(dá)到了6797.69億元的歷史最高值，在全部信托資產(chǎn)中的占比高達(dá)17.24%。進(jìn)入四季度以來(lái)，雖然市場(chǎng)傳言房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大，但記者接觸的多家信托公司的人士均認(rèn)為：即使國(guó)家宏觀調(diào)控等對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大，但受中國(guó)城市化進(jìn)程的影響，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有至少十年的快速發(fā)展期，所以在即將進(jìn)入的2012 年里，房地產(chǎn)信托仍將是信托產(chǎn)品的主要組成部分，規(guī)模占比大約會(huì)維持在40%左右。
“這兩年房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的發(fā)展非常迅猛，帶動(dòng)了信托業(yè)規(guī)模的高速成長(zhǎng)，可以說(shuō)房地產(chǎn)信托是信托公司的支柱業(yè)務(wù)，也是最賺錢的業(yè)務(wù)?！鄙虾Ｄ炒笮托磐泄矩?fù)責(zé)人向記者表示?！暗谀壳暗姆康禺a(chǎn)信托業(yè)務(wù)的模式不具有可持續(xù)性，在經(jīng)歷兩年發(fā)展之后，其風(fēng)險(xiǎn)正在積聚，房地產(chǎn)信托要發(fā)展就必須要轉(zhuǎn)型。”這位人士指出。
四季度以來(lái)，多家信托公司傳出暫停發(fā)行房地產(chǎn)信托計(jì)劃的消息，不過信托業(yè)對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的重視程度并沒有降低?！安还茉趺凑f(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，我們看好這個(gè)行業(yè)長(zhǎng)期的發(fā)展，因此房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)肯定還將在信托公司的業(yè)務(wù)中占據(jù)較大的比重?！鄙虾Ａ硗庖患倚磐泄镜呢?fù)責(zé)人表示?！瓣P(guān)鍵要看以后怎么做，以前那種粗放式的經(jīng)營(yíng)方式肯定行不通了?！边@位人士表示。這位人士告訴記者，雖然目前市場(chǎng)上認(rèn)為房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)較大，但他們公司并沒有減弱在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)上的配置?！敖谖覀冋衅噶撕芏喾康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的專業(yè)人才，未來(lái)的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)一定是走專業(yè)化、基金化路線?！边@位人士表示。
隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，房?jī)r(jià)下行壓力加大。而去年以來(lái)發(fā)行火爆的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品也面臨越來(lái)越大的兌付壓力。在此局面下，監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)加強(qiáng)了監(jiān)管，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行量呈下降態(tài)勢(shì)。很多信托公司出于風(fēng)險(xiǎn)控制因素的考慮放慢了發(fā)行節(jié)奏，也有一些公司在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上做文章，發(fā)行基金化的產(chǎn)品成為房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)展方向之一。
記者從平安信托獲悉，在傳統(tǒng)項(xiàng)目型房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，目前平安信托首創(chuàng)基金化運(yùn)作模式，推出國(guó)內(nèi)首款全功能房地產(chǎn)(信托)基金產(chǎn)品——“睿石”系列全功能房地產(chǎn)(信托)基金。該產(chǎn)品開創(chuàng)性地運(yùn)用了資產(chǎn)配置模式，通過股權(quán)合作和債權(quán)融資等方式投資到房地產(chǎn)相關(guān)市場(chǎng)，以最大程度降低投資單一項(xiàng)目型信托計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)記者了解，“睿石”系列全功能房地產(chǎn)(信托)基金類似于REITs，但相比REITs，平安“睿石”不僅可投資于房地產(chǎn)實(shí)業(yè)領(lǐng)域，同時(shí)又可投資于資本市場(chǎng)上房地產(chǎn)相關(guān)的金融產(chǎn)品。在實(shí)業(yè)領(lǐng)域，“睿石”可以以股權(quán)、債權(quán)、夾層融資或其他形式直接進(jìn)入待投資項(xiàng)目；在資本(金融)市場(chǎng)，“睿石”可以購(gòu)買房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的債券、可轉(zhuǎn)債及其他金融工具。平安信托可根據(jù)市場(chǎng)變化情況進(jìn)行主動(dòng)管理，根據(jù)相應(yīng)的投資策略將資金投放到不同的項(xiàng)目，為投資人分散風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造收益。
來(lái)自信托業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年三季度末，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)余額達(dá)到了6797.69億元的歷史最高值，在全部信托資產(chǎn)中的占比高達(dá)17.24%。進(jìn)入四季度以來(lái)，雖然市場(chǎng)傳言房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大，但記者接觸的多家信托公司的人士均認(rèn)為：即使國(guó)家宏觀調(diào)控等對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大，但受中國(guó)城市化進(jìn)程的影響，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有至少十年的快速發(fā)展期，所以在即將進(jìn)入的2012 年里，房地產(chǎn)信托仍將是信托產(chǎn)品的主要組成部分，規(guī)模占比大約會(huì)維持在40%左右。
“這兩年房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的發(fā)展非常迅猛，帶動(dòng)了信托業(yè)規(guī)模的高速成長(zhǎng)，可以說(shuō)房地產(chǎn)信托是信托公司的支柱業(yè)務(wù)，也是最賺錢的業(yè)務(wù)?！鄙虾Ｄ炒笮托磐泄矩?fù)責(zé)人向記者表示?！暗谀壳暗姆康禺a(chǎn)信托業(yè)務(wù)的模式不具有可持續(xù)性，在經(jīng)歷兩年發(fā)展之后，其風(fēng)險(xiǎn)正在積聚，房地產(chǎn)信托要發(fā)展就必須要轉(zhuǎn)型。”這位人士指出。
四季度以來(lái)，多家信托公司傳出暫停發(fā)行房地產(chǎn)信托計(jì)劃的消息，不過信托業(yè)對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的重視程度并沒有降低?！安还茉趺凑f(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，我們看好這個(gè)行業(yè)長(zhǎng)期的發(fā)展，因此房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)肯定還將在信托公司的業(yè)務(wù)中占據(jù)較大的比重?！鄙虾Ａ硗庖患倚磐泄镜呢?fù)責(zé)人表示?！瓣P(guān)鍵要看以后怎么做，以前那種粗放式的經(jīng)營(yíng)方式肯定行不通了?！边@位人士表示。這位人士告訴記者，雖然目前市場(chǎng)上認(rèn)為房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)較大，但他們公司并沒有減弱在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)上的配置?！敖谖覀冋衅噶撕芏喾康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的專業(yè)人才，未來(lái)的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)一定是走專業(yè)化、基金化路線?！边@位人士表示。
(xief摘自上海證券報(bào))